住宅ローンにはどんな種類があるのか知りたい!

それでもやっぱり自分の家がほしい!と思うなら、住宅ローンの知識をしっかり身に着ける必要があります。住宅ローンには大きくわけて『変動金利型』『固定金利型』『全期間固定金利型』の3つがあるのは先述したとおりです。住宅ローンを扱うのは銀行などの民間の金融機関から借りる他に、公的機関から借りることもできます。

公的ローンは住宅金融支援機構のフラット35、財形住宅融資、自治体融資があります。フラット35は主に民間の金融機関で取り扱っており、半官半民といったかんじでしょうか。審査で一定の条件を満たしたら借りることができます。

財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上続けた人が対象となっています。財形貯蓄の10倍までを借りることができます。(最高限度額は4000万円)勤め先を通じて申し込むか(勤め先で事業主転貸融資が利用できる場合)、住宅金融支援機構に申し込みます。

金利は5年ごとに見直す5年固定型になっています。金利見直し後の返済額は最高で1.5倍になることもあります。事業主転貸融資を利用した後、転職した場合は一括返済となるので注意が必要です。

自治体融資は、独自のローンを設定しているところもあれば、民間金融機関の住宅ローンの金利を補助するなど、地域によって違いがあります。興味がある人は自治体に問い合わせてみましょう。

民間の融資は銀行や信用金庫のほか、労働金庫、住宅ローン専門の企業、生命保険会社などがあります。金利は銀行、信用金庫、労働金庫は変動金利型と固定金利型がメインです。住宅ローン専門企業、生命保険は全期間固定型が中心です。

銀行の住宅ローンだと、たびたびキャンペーンを実施しており、期間限定で金利を低くしていることが少なくありません。ただ、一時的なものなのでキャンペーン金利を適用してないない場合に比べ、計算が少しややこしくなるので注意しましょう。

住宅ローン以外のローンも同じような傾向がありますが、ネット銀行の住宅ローンのほうが金利がやや低めに設定されているようです。民間の住宅ローンは、金融機関の数だけローンの種類があるといっていいくらい、いろいろあります。

このほかにも、ある程度大きな企業に勤めている人は会社独自の制度を利用できることがあります。一度調べてみましょう。

住宅ローンの支払いは、30年近く、人によっては40年くらい続くことになります。その間に景気がよくなるか、悪くなるかは、まったくわかりません。固定金利は返済金額が変わらない安心感がありますが、景気が悪くなっても同じ金利を支払い続けなくてはならず、変動金利のような優遇はありません。

変動金利は、景気が悪くなった場合は低い金利が適用されるので、支払いが軽減されるメリットもありますが、景気が上向きになれば金利も上がり、支払い総額が膨らむ可能性があります。

どのローンにもそれぞれ、メリット、デメリットがあり、リスクは常に存在します。景気による収入の変化、失業した場合など様々な事態を想定しておく必要があります。

夢のマイホームは昔の話?必ずしも持ち家がいいとは言い切れない

日本人は結婚して、子どもができると家やマンションを購入するというマイホーム志向が強い人が多いようです。土日になると、新築マンションや一軒家の住宅閲覧会は盛況です。国民のほとんどがマイホーム嗜好というのも冷静に考えると不思議な気がします。この考え方はいつごろからあるのでしょうか?

持ち家率を見ると、圧倒的に多いのは団塊世代です。その割合は80%以上と、他の世代と比べても突出しています。この世代の若い頃は、不動産価格が今よりずっと低く、また、景気も右肩上がりでした。一度企業に就職すれば、一生安泰が約束されていた時期でした。

やがて時代はバブルに突入。土地は天井知らずの値上がりを続けました。たとえ手放すことになっても、買ったときより高く売れるという、今の時代からは信じられない『土地神話』もあったのです。団塊の世代にはマイホームをもつことは、ごくごく当たり前という夢のような時代でした。

今は団塊の世代の子どもが親世代になって、親の若い頃の考え方をそのまま踏襲しているのが、今も根強く残るマイホーム志向の理由の一つと考えられます。

しかし、常識は時代に大きく左右されます。正社員雇用が激減し、40歳以上になっても非正規で働いている人が大勢います。当然、増収は望めませんし、結婚して子どもがいるのが当たり前、という考え方は通用しなくなりました。

マンションも家も売ったとしてもほとんどの場合、大きく値下がりします。それに、マンションや一軒家を買った団塊の世代も想定外の事態に見舞われている人が多くいます。どういうことでしょうか?

当然ですが、マンションは長い間住み続ける間に劣化していきます。メンテナンスや修繕が欠かせません。賃貸ですと、これらの費用は最初から家賃に含まれていたり、毎月家賃と一緒に支払っています。

どこかが壊れたり、備品の取替えが必要になったら家主や管理人に言って修理してもらったり、交換してもらうことができます。しかし持ち家の場合は、そのすべてが自己負担です。修繕費だけで3000万円以上かかるという試算もあるのです。

こうなると賃貸と持ち家、どちらがいいのかよくわからなくなってしまいます。また、今の日本は少子高齢化が進んできて、人口が減ってきています。当然マンションの占有率も下がってきます。要は空き部屋、空家が増えるということです。

実際、家主の所在がわからない空家は年々ふえてきて、社会問題となりつつあります。古い分譲 マンションは老人の孤独死、空き部屋の増加により、管理費や修繕費の滞納が深刻化しています。当然マンションの価値も下がってきます。

また、ここ数年でクローズアップされてきているのが、地震などの自然災害です。日本はいつどこで大型地震に襲われてもおかしくない環境です。東北の津波による甚大な被害もありましたし、熊本の地震でも多くの人が家を失いました。

日本は長寿国で、常に自然災害の危機にさらされています。同じ場所にずっと安定して住み続けられる保証はありません。

マイナス金利はマンション購入に有利?リスクはないの?

マイナス金利は、2016年2月16日にされました。とはいえ、生活面ではあまり実感がない、という人も多いのではないでしょうか。マイナス金利は一般の人が今まで銀行に預けてきたお金には適用されません。しかし、企業が日本銀行に預けていたお金や、新たな貯金には適用されます。

貯金に励んできた人にはがっかりな話ですが、いい面もあります。ローンの金利が低くなりやすいのです。住宅ローンも例外ではありません。マンションは一生を左右しかねない、高額な買い物です。住宅ローンの金利は、できる限り低くしたい!と思うのは当然です。

マイナス金利の影響を受けて、現在の住宅ローンの金利は銀行によっては1%台になっているものもあります。確かに、今まで高嶺の花だと思っていたマンションに食指がのびる人がいるのもうなずけます。

住宅ローンには大きく分けて3種類あります。『変動金利型』『固定金利型』『全期間固定金利型』です。変動金利は半年ごとに金利を見直します。そのときの景気の動向によって左右されます。固定金利は契約した初年度から数年間は金利は変わりませんが、契約した内容によって数年ごとに金利は見直されます。見直しの時期は3年~10年で、銀行によって見直し時期は違ってきます。

全期間固定金利は、文字通り金利はずっと変わりません。いまのように金利が低水準の時期には有利かもしれません。実際、金利は今後もしばらく変わらないという見方が大半です。

しかし、いまの低金利に魅かれて、マンションを物色している人には、注意してほしいことがあります。マンションが販売されてから実際の引渡しまでには意外と時間がかかるという点です。戸数の多い大型マンションになると、販売から引渡しまで2年以上かかることも珍しくないのです。

金利の適用は販売時ではなく、引渡し時のものが適用されることになっています。低金利で有利だと思って今、販売中のマンションと契約したら、入居時には金利が思いのほか上がってた!ということも充分ありえるのです。

購入時に低金利だったとしても変動型を選んでいたら、金利が下がる可能性もありますが、3年、5年と年数が過ぎるにつれて、想像以上につりあがる可能性もあります。では、せっかく低金利なのだから、固定型が安心なのでは?と思いますが、そうとも言い切れません。

同じ会社にずっと勤めていられるという保証はありません。固定型ローンを選んでも、リストラされたり、給料が減額すれば払い続けることが難しくなるかもしれません。また、お子さんがいる家庭では教育費も大きな負担になってきます。

教育ローンを借りれば、その返済でますます家計を圧迫することになります。教育費は年々上がっていく傾向にあります。

買う前に、どんなリスクがあるのかをこまめにチェックして、借り換えの手続きがスムーズにできるように事前に手続き方法を知っておくなど、防衛手段をあらかじめ考えておく必要があります。

活かすも殺すも自分次第。マンション購入前の事前調査は念入りに!

いかがだったでしょうか?華やかなイメージとはかけ離れているのでがっかりした人も多いのではないでしょうか。マンション投資の成功者の割合は全体の1割程度という調査結果もあるのです。

不動産投資で失敗する人には、以下のような共通点があるようです。

フルローンで一棟を買った
不動産屋のセールストークを鵜呑みにしてしまった
表面的な利回りだけを見て、収支をよく確認しなかった
思ったほど入居者が入らない

今、住宅ローンは金利が安く、売り上げも頭打ちというのが実情です。そのため、審査の基準を低めにしてローンを貸し出している例は少なくないようです。また、一見利回りの高い物件でも、管理費やリフォーム代、固定資産税など出費の見積もりが甘く、おもったほどの利益があがらないということも多いのです。

マンションを売る側はリスクについて詳細に説明することはありません。ネットや営業マンの表面的なおいしい話に載せられて、よく勉強せずに始めてしまうと、想像以上の損害をこうむることがあります。

ここ数年、マンションは供給過多の状態が続いています。条件の悪い、家賃の高い部屋は入居者が決まりにくく、不動産屋の営業マンが提示する書類通りに収入が見込める物件はほとんどないといっても過言ではありません。

マンション投資は簡単にできるものではありませんが、その反面、順調に所得を増やしている人がいるのも確かです。

そういった人たちは、どの程度の収入が欲しいのか、ローンと自己負担のバランス、支出と収入を細かく把握しています。要は、自分がとれるリスクの大きさを、きちんと計算できているわけです。

しかし、そういった人たちも実は最初から所得を得ていたわけではありません。こつこつと資料を集め、ローンや不動産に関する勉強を続けていった結果、現在の収入があるのです。目先の利益を追うのではなく、出来ることから少しずつ初めていくことが大切です。

また、自分の手におえないと感じたときは、素直に第三者の手を借りる勇気も必要です。一人で問題を解決しようとすると、いつのまにか負債が大きく膨らんだりして取り返しのつかないことになってしまいます。

不動産の売り込み目的のセミナーに通っても勉強にはなりません。できれば、不動産投資歴の長い人に教えてもらうのが理想です。また、景気のいい成功例ではなく、失敗例を知るほうが勉強になることが多いようです。

自分の失敗例を進んで話してくれる人をみつけるのは大変かもしれませんが、頼りになる指南役を探しましょう。資産運用は人脈も大事な要素になってきます。条件のいい物件の情報は、人づてに伝わることも多いのです。

収入を増やすにはある程度のリスクは覚悟しなければなりませんが、失敗したら素直に認めて少しでも早く軌道修正をすることが大事です。『これくらいなら大丈夫だろう』という自己判断はせずに、不明瞭なことがあれば徹底的に調べるようにしましょう。

せっかく買ったマンションが大きな負債にならないよう、しっかり運用してくださいね。

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