マンション投資は最初は1Rのような小さな部屋から始めるのが定石ですが、軌道にのって毎月のように収入が入ってくると、意外と収益率が低いことがわかってきます。そうすると、ただ部屋の所有数を増やすばかりでなく、一棟をまるごと買い上げることを考える人も少なくないそうです。

確かに一棟所有すれば、部屋の数だけ収益率も上がりますが、区分所有とはちがうリスクも増えます。一棟のマンション投資にはどんなことを注意すればいいのでしょうか。

まず区分所有と一棟所有の一番大きな違いは、準備資金が大きくなることです。区分所有は数百万円ですむこともありましたが、一棟購入は最低でも3000万円は必要になります。当然、ローンを申し込むことになりますが、金額が多い分、申請の準備にも時間がかかります。

不動産を購入する場合、借りる本人の収入、財産、人物そのものも重要視されますが購入対象となる土地の条件によって大きく左右されます。土地の価値は国税庁の定めた、主要道路に面した土地に対する評価額が参考になります。不動産の購入のときだけでなく、贈与税や相続税の額を決めるときにも利用されます。

国税庁の路線価図・評価倍率表のwebで公開されていて、誰でもみることができます。マンションを購入する際にも参考にするといいでしょう。

建物の価値は構造、年数、耐震強度などによって決められます。築浅で構造のいいものほど審査でいい結果が出やすくなりますが、購入額もそれだけ高くなります。

また、一棟所有は部屋が入居者ですべて埋まれば、月数十万円の利益も夢ではありませんが、空き部屋率もそれだけ高くなります。一部屋埋まれば、また一部屋空き家になる…の繰り返しで、常に入居者を募集している状態のマンションも少なくありません。

入居者が出て行けば、次の入居者を募集するためにリフォームも必要になります。設備も年数がたてば故障するものも出てきますから、交換が必要になってきます。要は、広くなった分、必要経費もそれだけ膨らんでくるということです。

一棟所有の成功のカギは、空きが出てもすぐに人が入る好条件で、しかも価格が安いところを見つけることです。そういった有料物件はどうやってみつけるのでしょうか？ベタな方法ですが、不動産屋の広告を出来るだけ多く見て、図面を一枚でも多く見て目を養うのが一番のようです。

しかし、すべての条件がそろった有料物件が出るのは年に数件程度で、ある程度経験を積んだ投資家はみな目を光らせています。不動産屋に購入も申し込んでも、すでに複数の購入希望者が！ということはよくあることのようです。

人生を左右しかねない大きな買い物ですから、区分買いよりもさらに慎重になる必要があります。自分ひとりで何もかも決めず、経験者に意見を聞くことも大事になります。不動産会社や管理会社もしっかり選定する必要があります。

くれぐれも自分の勘だけで買って、後々公開しないように!一度所有したら、あとはすべて自己責任です。